Покупка недвижимости за рубежом: о чем поговорить с риэлтором?
Это вторая часть статьи, начало здесь
Тонкости сделки
Юридическая сторона вопроса – тоже очень существенный момент. К примеру, порядок заключения договора покупки недвижимости в Таиланде имеет свои особенности. Чтобы ознакомиться с ними, откройте нашу справочную информацию. Но кроме общих моментов, одинаковых для всех договоров, каждый документ может содержать частности. Варьироваться могут и сроки сделки, и срок, в который вам будет передана недвижимость. В качестве сторон сделки могут выступать не только продавец и покупатель, но и третьи лица. Если квартира приобретается вами по ипотеке, узнайте, можно ли рассчитывать на помощь агентства в получении кредита. Будет полезно знать сроки, в которые вы еще можете отказаться от покупки.
Сделки неоднородны и в порядке оплаты. В ряде стран принята только система безналичных расчетов, в других традиционна оплата наличными средствами. Перед заключением договора необходимо выяснить, каким образом вы будете производить расчет.
Может иметь значение даже язык, на котором составляется договор. При покупке недвижимости в Египте текст документа должен быть представлен в двух вариантах – на арабском и на национальном языке покупателя. Но если возникнут противоречия в толковании, имеющим силу будет считаться арабский текст. Подобные казусы не возникнут, если документ переведет профессионал.
Каковы расходы на содержание?
Узнайте, как хозяева других домов или квартир оплачивают коммунальные услуги. Если вы приобретаете квартиру, обязательно поинтересуйтесь, есть ли в перечне платежей графа «Расходы на ремонт и содержание дома». Не менее важно и то, как вы будете получать квитанции на оплату: в почтовый ящик или за ними придется куда-то идти.
Кто управляет домом?
Есть дома, которыми владеют управляющие компании, а есть находящиеся на самоуправлении (аналогично нашим ТСЖ). Во втором случае все решения принимаются сходом жильцов. Форму управления важно знать потому, что все текущие проблемы, связанные с жильем, требуют обращения в конкретную инстанцию. Вам необходимо знать, в какую. Узнайте у риэлтора и о возможности передачи недвижимости в доверительное управление, а также о том, поможет ли вам агентство в оформлении этой процедуры.
Если вы приобретаете не уже построенную недвижимость, а только строящуюся, у вас тоже должны появиться специфические вопросы:
Есть ли гарантии, что дом достроят?
Во-первых, это поможет выяснить изучение деятельности застройщика и его лицензии на работу. Второе «за» в пользу того, что жилье все-таки достроят, - указание четких сроков в договоре. Если застройщик может дать вам еще какие-то дополнительные гарантии, попросите их предъявить.
В порядке ли участок?
Выясните, могут ли вообще проводиться строительные работы на участке, где возводится дом. Не помешает определить и собственника участка. Если земля принадлежит застройщику, опасений меньше. Если третьему лицу, то необходимо выяснить особенности договорных отношений между этим лицом и застройщиком.
Порядок оплаты
При приобретении жилья, которое уже сдали в эксплуатацию, покупатель вносит предоплату (залог), а потом доплачивает оставшуюся часть. Строящийся объект покупается по частям, соответствующим конкретным этапам строительства. В этом случае от покупателя требуется четкое соблюдение сроков: если очередная сумма вносится не вовремя, начисляется пеня.
Жилье в новостройке – тоже повод «попытать» риэлтора. Спросите у него,
…действительно ли объект сдан в эксплуатацию и пройдена ли застройщиком процедура госприемки?
…все ли коммуникации проложены и функционируют? В доме должны быть газ, электричество, отопление и канализация. Причем не просто подведенные, а уже работающие. Некоторые коммуникации являются жизненно важными для конкретного региона. Для Египта это водоснабжение, для Финляндии – отопление.
…а что внутри? Некоторые застройщики возводят «коробку» и прокладывают коммуникации, но не занимаются отделкой. Узнайте, как выглядят помещения, сделан ли в них ремонт. Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, - есть ли мебель и какие-нибудь бытовые приборы.
Теперь поговорим как раз о «вторичке». И в этом случае зададим агенту следующие вопросы:
Кто владел квартирой до вас?
Если вы покупаете жилье «от хозяина», то должны знать больше и об этом человеке, и о том, почему он продает квартиру. Важна не только «чистота» квадратных метров, но и отсутствие у них дополнительных собственников, которые могут предъявить права на жилье.
В каком состоянии находится недвижимость?
Расспросите, требуется ли дому или квартире ремонт. Если да, то какой – косметический или капитальный? И что по поводу ремонта говорит местное законодательство? В некоторых странах бремя ремонта полностью ложится на плечи владельца. В других жильцам помогают специально организованные фонды. К примеру, в Германии организован фонд Instandhaltungsrucklagen, оказывающий жильцам многоквартирных домов финансовую помощь в проведении ремонтных работ. Разумеется, не безвозмездно: фонд живет за счет ежемесячных выплат с каждой квартиры.
Если вы покупаете участок под строительство, выясните…
…его целевое назначение. А предназначен ли он вообще для строительства или же продается только под сельхозработы? И обратный вопрос: сможете ли вы по закону разбить на земле свой садик-огородик, если построите на ней дом?
…особенности местности. Узнайте, не располагается ли участок в заповедной зоне, в местах, близких к стратегическим объектам, нет ли поблизости предприятий с вредным производством.
Потенциальным инвесторам
Многие покупают недвижимость, чтобы выгодно вложить деньги и приумножить капитал. Если вы преследуете именно эту цель, разведайте, какая недвижимость пользовалась и будет пользоваться спросом в регионе, каков ожидаемый рост ваших доходов и как быстро окупятся затраты. Если вы планируете сдавать недвижимость через агентство, какие условия поставят вам риэлторы и какой частью дохода придется делиться с государством. Если вы хотите стать арендодателем, важны также расположение недвижимости по отношению к курортной зоне и время года, на которое приходится наплыв туристов.
Потенциальным арендаторам
Не все могут позволить себе приобрести недвижимость за границей. Если вы хотите не купить, а снять жилье, озадачьте риэлтора следующими вопросами:
Кто хозяева?
Агент должен представить вам как можно более полную информацию о владельцах и о том, почему они решили сдавать недвижимость в аренду.
Насколько прозрачен договор?
В документе должны быть четко прописаны обязанности сторон, сроки, на которые вы въезжаете в жилье, порядок оплаты и ее фиксированность. Некоторые владельцы требуют с постояльцев предоплату, и вы тоже должны знать об этом заранее. Как и о том, кто будет платить за услуги ЖКХ.
В каком состоянии обстановка?
Это лучше выяснить на месте. И если вы увидите что-то неисправное или сломанное, обязательно обратить на это внимание риэлтора или хозяина, чтобы позже в порче имущества не обвинили вас.
Общаясь с риэлтором, не стесняйтесь задавать ему вопросы, даже если они могут показаться вам неудобными и некорректными. Ведь вы покупаете-снимаете не зонтик или часы, а недвижимость, и не должны быть разочарованы.
Смотрите также:
недвижимость на Пхукете купить.